Valeur réelle, Valeur fictive, le trompe l'oeil de l'immobilier
Pour celui qui décide de faire l’acquisition d’une maison ou d’un appartement le paramètre d'inflation doit être pris en compte au premier chef. Pour vous en convaincre lisez ou relisez l’article de ces colonnes : « conséquence de l’inflation sur les biens immobiliers. »
Pour illustrer ce processus, nous allons étayer notre propos sur un exemple numérique. Prenez par exemple le cas de Pierre, il dispose de 100 000 € et souhaite faire l’acquisition d’un T2 qu’il envisage de conserver deux ans pour le revendre ultérieurement.
Durant ces deux années l’inflation moyenne est de 5%. Un chiffre légèrement supérieur aux 2% auxquels il était habitué depuis quelques années, mais somme toute, rien d’alarmant.
L’achat immobilier, est-ce toujours une bonne affaire ?
A l’issue de cette période la conjoncture est bonne ; Pierre fait expertiser son bien afin de le mettre sur le marché. Contre toute attente notre ami se voit à la tête d’une belle plus value de 10 000 €.
Voilà une bonne affaire se dit-il ? Passons aux choses sérieuses, s’il en est, et cherchons chaussure à notre pied ; pourquoi pas quelque demeure plus grande et plus cossue.
Après avoir écumé nombre d’agences ou d’offices notariaux. Pierre se rend compte qu’il ne peut accéder à un bien plus confortable malgré la manne que lui a procurée ces temps d’inflation ; c’est à peine s’il peut acquérir un bien équivalent, et encore…
Mais que s’est- il passé ? Le maître mot en la matière est que Pierre raisonne maladroitement en monnaie courante et non en monnaie constante. Les 10 000 € de plus value qu’il croyait pouvoir réinvestir dans une meilleure acquisition ont eux aussi subi l’érosion du temps et des affres de l’inflation.
Afin de pouvoir comparer ces deux nombres, il nous incombe de les transformer en monnaie constante. En devise constante les 110 000 € de Pierre ne valent plus que 99 270 €. De cette manière, tout s’explique : le capital de Pierre a subi une érosion de 5% par an.
Pour revenir au cas qui nous intéresse fort est de constater que les chiffres sont souvent trompeurs. La réponse est simple : seule l’utilisation d’un simulateur financier peut nous aider…
Real value, fictitious value, the optical illusion of real estate
For anyone deciding to acquire a house or an apartment, the inflation parameter must be considered first and foremost. To convince yourself, read or re-read our article: "consequences of inflation on real estate."
To illustrate this process, we will base our argument on a numerical example. Take the case of Peter, who has €100,000 and wishes to acquire a one-bedroom apartment he plans to keep for two years before reselling.
During these two years, average inflation is 5%. A figure slightly higher than the 2% he had been used to for several years, but all in all, nothing alarming.
Real estate purchase, is it always a good deal?
At the end of this period, the economic situation is good; Peter has his property appraised to put it on the market. Against all odds, our friend finds himself with a nice capital gain of €10,000.
A good deal, he thinks? Let's get serious and look for something bigger and more luxurious.
After scouring numerous agencies or notary offices, Peter realizes he cannot access a more comfortable property despite the windfall provided by these inflationary times; he can barely acquire an equivalent property, and even then...
But what happened? The key word here is that Peter is reasoning awkwardly in current currency and not in constant currency. The €10,000 capital gain he thought he could reinvest in a better acquisition has also suffered the erosion of time and the pangs of inflation.
In order to compare these two numbers, we must transform them into constant currency. In constant currency, Peter's €110,000 is now only worth €99,270. In this way, everything is explained: Peter's capital has suffered an erosion of 5% per year.
Returning to our case, it is clear that figures are often misleading. The answer is simple: only the use of a financial simulator can help us...